房地产及物管行业22年第8周周报：需求端政策继续放松 多数民企依然承压

　　本周政策情况：中央政治局会议召开，地方改善政策持续推出。本周中共中央政治局会议提出将加大政策实施力度，推进新型城镇化，加大中长期信贷支持，进一步推动房地产市场建设。同时地方继续出台地产放松政策，深圳市优化公积金制度；南宁、晋中市首套房首付比例下调；湖州南浔开展人才购房补贴，配合中央“稳增长”的政策导向。

　　本周基本面情况：成交及推盘规模回升，溢价率维持低位。根据Wind及房管局数据，本周47 城新房成交面积环比上升10.3%，同比下降15.7%，2 月前24 天同比21 年同期下降28.1%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比上升95.5%，同比上升29.9%，2 月前24 天推盘面积同比21 年同期上升42.1%。土地方面，2022 年第8 周土地成交面积环比上升16.8%，同比上升99.0%，出让金环比上升198.2%，同比21年同期上升84.2%，溢价率2.8%，环比前周持平。

　　开发板块观点：需求端政策继续放松，多数民企依然承压。本周地方“因城施策”改善政策持续推出，据政府官网，南宁、晋中下调公积金首付比，长沙明确改善型需求商品房价格涨幅可以放松至8-10%。从贝壳研究院数据，22 年2 月首套、二套房贷款利率环比均继续下降9bp，较21 年9 月高点分别下降27bp、25bp，地方政府及银行端均在通过各种方法释放需求端购买力。但从企业端来看，本周正荣等持续出售资产以应对资金压力，虽然政策有所放松，但多数民企仍面临较大的违约甚至清盘风险。在市场信心全面受挫、销售下滑的当下，需求端政策维持稳定的市场价格预期和环境只是解决问题的第一步。构建和恢复信用市场，缓解行业整体缩表压力，依然需要供需两端政策的持续呵护。从历史周期经验来看，14-16 周期从首个限购放松城市落地到真正开始复苏历时近1 年，本轮周期的情况较14-16 年周期更加复杂，政策稳定期也会更长。在需求复苏阶段选择规模增速最快的企业进行投资，本轮机会将会聚焦于央国企及强信用民营企业。

　　本周物业观点：地产政策边际放松，关注稳健的优质物企龙头。本周在国际形势的动荡以及国内部分民营地产公司的信用风险事件传闻的带动下，物业板块跌幅较大。本周恒生指数下跌6.4%，物业板块下跌5.6%，其中央企下跌6.5%，而受地产风险事件影响的民企龙头大幅下跌12.1%，物业板块整体动态PE 下降至11.0x，再次回落到历史最低点附近(最低点为2022 年1 月6 日10.8x)。本周多地报道按揭贷利率下调，地产政策边际放松，但当前形势下部分地产公司的经营风险仍未完全解除，推荐关注关联地产商经营稳健的优质物企龙头。

　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。

（文章来源：广发证券）