楼市信心正逐步恢复 4月回暖或值得期待

　　眼下，部分城市房地产市场出现回暖征兆。根据国家统计局数据，2月份，四大一线城市房价普涨，新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅价格涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市中，西安房价上涨很明显，是新房同环比涨幅TOP10中均出现的二线城市，同比涨幅更是连续6个月居全国首位。

　　专家在接受中国经济时报记者采访时表示，综合商品房和土地市场的情况来看，虽然近期房地产市场政策利好不断，但整体市场端尚未回暖，房企拿地也仍然比较谨慎，市场底尚未真正到来，分化仍然为目前市场的关键词。

　　部分城市房市回暖，西安现开盘即售罄

　　值得关注的是，2月份，二线城市中，西安房价领涨。易居企业集团CEO丁祖昱告诉中国经济时报记者，供求关系是决定西安房地产市场热度的核心因素。西安属于供应主导型市场，尤其是主城区，基本处于“断供”状态，再加上新盘入市严格“限价”，二手房倒挂进一步加剧购房者的抢房心态，造就了“一房难求”的状况。当地更是在2月末频现“千人摇”盛况，多个项目开盘即售罄。

　　诸葛找房相关分析师向中国经济时报记者分析指出，从新房价格上涨城市来看，西安新房价格涨幅领跑70城，环比涨幅为1%，其次为南京、宁波、成都、乌鲁木齐，环比涨幅均为0.7%。“西安作为西北龙头、国家九大中心城市之一，人口虹吸效应明显，加之西安新房与二手房价格严重倒挂，带动新房价格上涨。”

　　丁祖昱则提到，2月份，西安新建商品住宅成交面积52万平方米，而供应面积仅为36万平方米，供求比降至0.69.“七普”数据显示，截至2020年，西安全市常住人口总量达到1295万人，较“六普”增加448万。“如果持续供不应求，房地产市场将会步入上升周期。”

　　另外，丁祖昱还告诉记者，从新房市场周成交数据也可以看出，楼市整体成交走势延续小幅下行趋势，但东南沿海核心二三线城市和基本面良好的内陆二线城市已出现回暖苗头。以武汉、杭州、青岛、北京、扬州等为典型代表，杭州、青岛第11周环比涨幅均超20%，一线城市中北京第11周环比涨幅也达18%。回落城市以基本面较差的三四线城市为主，长沙、南京则迎来阶段性回调期。

　　从国家统计局数据看，2月只有27个城市房价环比上涨，较去年同期减少了五成之多，房价下跌的城市多达40个，而去年同期仅12个城市房价下跌。整体而言，各等级城市房价均呈现涨幅回落或跌幅扩大迹象，大部分二三线城市市场仍较为低迷。

　　丁祖昱表示，随着政策利好不断传导，居民购房预期迎来改变，但短期内信心修复仍需要时间，从成交来看预计“金三”成色难以和去年同期想对比，但较2月预期企稳回升，随着市场信心恢复，“银四”市场表现值得期待。

　　房企拿地仍谨慎，重点城市土拍有望回温

　　从土地市场来看，市场逐步走稳。如北京第一轮集中供地供应的18宗地块中有17宗地块顺利成交，成交面积169.8万平方米，较2021年第二轮和第三轮有明显的回升。溢价率方面，平均溢价率回升至4.5%，高于2021年第二批和第三批集中供地，并且有2宗地块的溢价率达到了15%，有3宗地块达到了上限价格。近日，青岛2022年首场集中土拍也拉开帷幕，最终，16宗涉宅地块顺利成交15宗。结合土拍热度来看，青岛此次土拍表现仍旧延续了去年三批次的平稳，流拍率也维持在相对较低水平。

　　不仅是青岛，经历过去年集中供地的各地政府在首轮供地时应对市场变化明显灵活，如合肥、厦门等城市选择加大中心城区优质地块供应以提振房企拿地积极性，再如青岛、重庆、武汉等城市首轮供地量明显缩减以观察市场反应、再推出后续用地。丁祖昱表示，考虑到近期房地产行业政策面利好消息不断，若房企的流动性压力有所纾解，拿地积极性也将会有所提振。在此背景下，土地市场供求的磨合期也会安然度过，重点城市的第二三轮土拍热度有望回温。

　　亿翰智库首席研究员张化东在接受中国经济时报记者采访时则表示，北京首轮集中供地略超预期并不能完全预示未来其他城市集中供地的市场走势。但是北京的土拍规则设置以及成交结果等对于其他城市而言也有一定的参考意义。

　　在张化东看来，目前由于城市表现分化，韧性较强的城市，房企参与热情更高。在资金有限的情况下，预计房企投资将倾向于锚定确定性，比如锚定住宅市场更为稳健的一二线或强三线城市。

　　中指研究院土地事业部分析师殷玉轩对中国经济时报记者表示，当下，房企拿地态度明显趋于谨慎，企业拿地不再单纯看地块的利润空间，资金流转速度、地块所在板块预期成熟度和配套设施是否完善成为企业拿地的主要考量因素。

（文章来源：中国经济新闻网）